Contabilidade para Locadores no Airbnb: pode ser MEI?

Introdução

Um dos pontos mais importantes para quem pretende viajar, seja á trabalho ou lazer é o planejamento e a escolha da acomodação. Essa escolha é determinada por muitas variáveis como quantidade de dias, valores de diárias, serviços inclusos e outras comodidades. Dentre as variadas opções para quem deseja economizar e encontrar uma acomodação com valores mais acessíveis do que um quarto de hotel ou pousada por exemplo, existe o AIRBNB. Criada em 2008 a plataforma AIRBNB se tornou popular no mundo todo por oferecer locações de curta temporada. É possivel o hóspede alugar um apartamento inteiro, um quarto privativo ou compartilhado e faz tudo isso através do aplicativo ou site. Desta forma proprietários de imóveis podem facilmente se elegerem às regras do AIRBNB e se conectarem com viajantes interessados em se acomodarem, tudo isso á nivel global. Observa-se com isso uma crescente e alternativa fonte de renda, para proprietários (anfitriões) na locação de curta temporada de seus imóveis, negócios como este fazem parte de um modelo econômico moderno e compartilhado. Por outro lado algumas dúvidas fiscais sobre como declarar esses valores recebidos através das locações, como é a contabilidade para airbnb surgem, se é melhor operar como locador na modalidade de Pessoa Física ou MEI como Pessoa Jurídica. Desta forma surge a pergunta: Qual a melhor forma para locar através do AIRBNB, como pessoa física ou MEI pessoa jurídica ? Existe MEI airbnb ?

Contexto Legal

Explicação das exigências legais para locadores no Brasil

Ao se fazer a locação de imóveis residenciais são observados alguns requisitos legais como contrato de locação, vistoria do imóvel, garantias locatícias, valor do aluguel, direitos e deveres das partes referente ao imóvel locado, forma da rescisão do contrato, manter e entregar o imóvel em boas condições entre outros tópicos. Todas as responsabilidades a serem observadas entre o locador do imóvel e o locatário estão previstas na Lei do Inquilinato (Lei 8245/91), inclusive o prazo de locação. Ainda dentro do escopo da referida lei, é definido a locação por temporada, que não pode ser superior há 90 dias, sendo para isso definida dentro de um contrato de locação por temporada entre as partes. Para locação de casa de veraneio, praia, durante períodos de descanso, este tipo de locação é ideal.

No entanto não podemos confundir o entendimento legal de locação por temporada na Lei do inquilinato com o conceito do AIRBNB, pois de acordo com entendimento do Superior Tribunal de Justiça - STJ, o contrato de locação nesta modalidade é um contrato de locação atípico, o que seria uma forma distinta de locação se comparada com as demais formas convencionais. Ao locar um espaço dentro do AIRBNB, o viajante apenas concorda com os termos de uso da plataforma e regras de convivência para onde está indo, não há a necessidade de um contrato de locação.

Definição de pessoa física e pessoa jurídica no contexto de locação de imóveis.

A pessoa física é aquela detentora de um CPF, no contexto do tema discutido neste artigo é o individuo que possui um quarto em sua casa, ou qualquer outro espaço e deseja compartilhar aquele espaço dentro da plataforma. Ele recebe os valores transferidos via plataforma diretamente para sua conta como Pessoa física e cabe á ele fazer a declaração de sua renda e recolhimento de seus impostos se houver.

Já a Pessoa Jurídica é entidade que atua por meio de um CNPJ, que se beneficia de um regime tributário, aufere as receitas de forma separada das contas pessoais e tem tratamento fiscal diferente.

Esse entendimento norteia os rumos da contabilidade para Airbnb e como os impostos incidem.

Contabilidade do Locador AIRBNB como Pessoa Física

Para o anfitrião que recebe os valores das diárias, é necessário declarar as suas receitas recebidas por meio do sistema do Carnê-Leão que pode ser facilmente acessado por meio do Centro Virtual de Atendimento da Receita Federal (E-cac) logando com a conta GOV.BR. O carnê-Leão é preenchido mensalmente e no ano seguinte é possivel importar as informações do Carnê-Leão na ficha de Rendimentos Recebidos de Pessoa Fisica/exterior. O imposto á pagar somente é gerado no Carnê-leão se ultrapassar o limite de R$ 2.259,20. Suponhamos que em determinado mês você teve R$ 3.500,0 no mês. Quando essas informações são inseridas no sistema do carnê leão, o próprio sistema faz a soma e já indica se naquele mês haverá imposto à recolher de acordo com a Tabela Progressiva do imposto de Renda de incidência mensal. No exemplo prático, os R$ 3.500,00 estariam na faixa da tabela que incide alíquota de 15%, logo o Imposto gerado seria de R$ 525,00. Havendo imposto á recolher é gerado na mesma hora uma DARF - Documento de Arrecadação Federal que deve ser pago até o até o último dia útil do mês subsequente ao mês de recebimento dos rendimentos. Caso os valores recebidos no mês não ultrapasse R$ 2.259,20, limite base, o anfitrião não paga imposto bastando apenas declarar no Carnê-Leão. Então, hipotéticamente, afim de demonstrações caso o anfitrião mantivesse a média de locações todos os meses, pagando R$525 de imposto, ele teria anualmente pago (considerando que o ano tem 12 meses) R$ 6.300,00 de impostos.

Ainda que o valor base do carnê-leão não ultrapasse é importante estar atento ao fato de que para Pessoa Física o limite base para incidência de Imposto sobre a renda é até R$ 33.888,00 para rendimentos tributáveis anualmente. Então se por ventura o anfitrião além de locação de seu imóvel, também aufira renda de outras maneiras como sendo salários, Pró-labore, investimentos, caso a soma de tudo ultrapasse este valor citado é cobrado o Imposto sobre a renda de acordo com a Tabela Progressiva da Receita Federal também. . É possivel ainda deduzir despesas referentes aos pagamentos de despesas relacionadas á atividade dentro do Carnê-Leão, desde que tenha salvos os comprovantes destes pagamentos, que devem ser mantidos pelo prazo mínimo de 5 anos, que são IPTU, taxas do AIRBNB e do condomínio. Observa-se a importância de se manter controle também das despesas e manter a contabilidade do seu Airbnb livre de surpresas.

Locador do AIRBNB pode ser MEI ?

É importante antes de tudo entender que o MEI - Microempreendedor Individual está dentro do escopo do Simples Nacional, inclusive pagando a DAS Mensal. E a lei que rege as empresas optantes por este regime de faturamento devem ser seguidas e são extensivas ao MEI também.

O Simples Nacional veda empresas que realizam locação de imóveis Próprios, dentro de seu regime tributário. É citado no Art.15-XXIII vedação para empresas que "realize atividade de locação de imóveis próprios, exceto quando se referir a prestação de serviços tributados pelo ISS;(Lei complementar nº 123, de 2006, art.17, inciso XV)", conforme resolução CGSN nº 140/2018. Desta maneira o CNAE - 5590-6/99 - Proprietário de Hospedaria Independente que tem atividade específicas para alojamento e locação não pode ser MEI para locação de imóvel próprio e recolher os rendimentos de locações advindos do AIRBNB ou de qualquer outra forma.

As atividades deste CNAE, assim como o de camping e pensão descritas no IBGE e também listadas como permitidas no Portal do Empreendedor mas geram interpretação equivocada, porque são impedidas dentro do Regime do Simples Nacional.

Um locador de imóvel que pretenda locar o seu quarto, chalé, flat, Kitnet, pousada, Hostel dentre outros estaria fazendo isso com imóvel próprio e ainda que no cadastro do Microempreendedor não haja necessidade de fazer contrato social que declare o imóvel próprio, bem sabemos que o MEI se figura na figura de seu empreendedor, que é a Pessoa Física e este imóvel seria próprio.

Há submetido á aprovação do Senado Federal o Projeto de Lei Complementar n° 188, de 2019 que busca permitir a opção pelo Simples Nacional por pessoas jurídicas que realizem atividade de locação de imóveis próprios, caso seja aprovado no futuro, poderemos vislumbrar dentro deste Regime Tributário a possibilidade de locar imóvel próprio.

Desta forma, no momento, a resposta para a pergunta: O locador de imóvel pelo airbnb pode ser MEI ? Não, não é permitido MEI airbnb

Conclusão

O AIRBNB representa uma solução prática e acessível para locações de curta temporada. Apesar das vantagens oferecidas pela plataforma, é imprescindível que os locadores estejam atentos às obrigações legais, especialmente no que diz respeito à tributação e na forma de declarar estes rendimentos.

O modelo de MEI ofereça uma série de benefícios fiscais, mas ele não é permitido para atividades de locação de imóveis próprios, de acordo com as normas do Simples Nacional, com isso todas as locações devem ser recolhidas através do Carnê-leão. Para outros assuntos e dúvidas procure um contador e com certeza terá clareza sobre esta e outras questões acerca da contabilidade para seu airbnb.

Este artigo será atualizado na medida em que houverem novas atualizações.

Referencias

Brasil. Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm. Acesso em: 15 Fev 2025.

Receita Federal. Instruções sobre o Carnê-Leão. Disponível em: www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/carne-leao. Acesso em: 15 Fev 2025.

Portal do Empreendedor. Microempreendedor Individual - MEI. Disponível em: www.gov.br/empresas-e-negocios/pt-br/empreendedor. Acesso em: 15 Fev 2025.

Superior Tribunal de Justiça (STJ). Decisão sobre locações via Airbnb. Disponível em: www.jusbrasil.com.br/noticias/o-stj-e-a-proibicao-da-locacao-de-imoveis-por-airbnb/2065488477?msockid=060e8ef541676f7e2e719a1c404a6e81. Acesso em: 15 Fev 2025.