As Diferenças do Airbnb no Brasil e em Portugal para Locadores

Quarto de hóspede

O Airbnb revolucionou o mercado de aluguel por temporada, mas operar na plataforma pode ser bem diferente dependendo do país para quem é locador de um imóvel, anfitrião. No Brasil e em Portugal, os locadores enfrentam regras distintas acerca da contabilidade para airbnb, oportunidades variadas e desafios específicos. Vamos explorar essas diferenças para quem deseja alugar imóveis nesses países ou até mesmo para conhecer as diferenças.

Regulamentação e legislação

Airbnb no Brasil: Ainda não há uma legislação específica que abranja o modelo do Airbnb. Para definições de locações e várias especificidades com relação ao conceito de locação, tem-se a Lei do Inquilinato (Lei 8245/91). Há dentro do seu escopo a definição de Locação por temporada para locação de casa de veraneio, praia, durante periodos de descanso, mas não para locações mais curtas como é o modelo do Airbnb onde um hóspede pode passar apenas uma noite. Segundo o Superior Tribunal de Justiça - STJ, o contrato de locação da plataforma nesta modalidade é um contrato de locação atípico, o que seria uma forma distinta de locação se comparada com as demais formas convencionais. A legislação sobre locação de curta temporada ainda está em desenvolvimento, na cidade do Rio de Janeiro, por exemplo, há câmara discute regras para locação na cidade, como registros, alíquotas e outras exigências municiapais. Espera-se que no futuro legislações para tratativa no país possam surgir devido a relevância do tema e o turismo que o país possui dando maior transparencia e entendimento á contabilidade para Airbnb também.

AIRBNB em Portugal: O país possui normas mais rígidas, e há regulamentação jurídica que contempla o modelo de locação do Airbnb. O Decreto-Lei n.º 128/2014 sancionado pelas leis portuguesas e atualmente em vigor define a figura jurídica do Alojamento local, logo, apartamentos, moradias, quartos e hostel são definidos como alojamento local. Para locar o imóvel é obrigatório o registro na Câmara Municipal, contratar o seguro, seguir regras padronizadas que o regulamento estipula como mobiliário do quarto, segurança, ventilação. A documentação do imóvel deve ser apresentada á administração pública. Um mesmo locador não pode ter mais do que 9 alojamentos e caso esteja locando uma casa, não pode alugar mais do que 3 quartos. Uma obrigatoriedade é que na faixada da casa conste o registro como Alojamento Local e a acomodação está sujeita á fiscalização pelo Turismo de Portugal caso a administração do município solicite também. A plataforma do AIRBNB possui em portugal, a página para cadastro do registro de alojamento local para que o locador esteja em dia com a regulamentação local. Desta maneira a contabilidade para o Airbnb em Portugal tem uma maior regulação especificamente á sua parte fiscal.

Tributação e Custos locais para locadores no AIRBNB

Em ambos os dois países os rendimentos provenientes das locações de curta temporada são tributáveis e precisam ser declarados no imposto de renda, mas algumas diferenças podemos ressaltar para o Airbnb para locadores no Brasil e Portugal:

Brasil: Não há uma legislação específica que norteie apuração de impostos para modelos de locação de curta temporada. Locadores que alugam seus imóveis na plataforma Airbnb precisam recolher estes ganhos como Pessoa Física (CPF) e estão sujeitos á alíquota progressiva da Tabela do Imposto de renda de incidência mensal. Desta forma é obrigatório fazer o lançamento mensal no Carnê-leão e no ano seguinte declarar estes valores na Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF). Apurando ganhos até R$ 2.259,21 não há a incidencia de imposto á pagar e caso ultrapasse a alíquota de imposto pode chegar ao teto máximo de 27,5%. No Brasil locação de imóvel própio não pode ser realizada por meio do regime de faturamento do Simples Nacional e portanto, não pode ser MEI- Microempreendedor Individual nesta modalidade, logo, não há uma facilidade que o permita a redução da carga tributária. As deduções aplicadas na modalidade de locação do AIRBNB são as mesma estipuladas para aluguéis em geral como define as regras da Receita Federal do Brasil.

Portugal: A personalidade jurídica do Alojamento Local precisa declarar tributos no IRS - Imposto de Renda de Pessoas Singulares, como prevê o Portal das Finanças, instituição fiscal de Portugal. Com isso os valores ganhos com o AIRBNB tem tratativa prevista dentro deste regulamento e devem ser declarado de acordo com o Modelo A3 do IRS, no ANEXO B de forma simplificada onde o valor mínimo de tributos pagos será de 35% ou ANEXO F onde a tributação pode ser feita tanto por englobamento ou tributados autonomamente à taxa de 28% (apartamentos e moradia). Caso o lucro ultrapasse 200 mil euros é obrigatório ter contabilidade organizada. É importante observar que o IVA também é uma obrigação tributária em certos casos, além do seguro.

Demanda e Público-Alvo de locações no AIRBNB

Brasil: O Airbnb é confiável e a demanda é alta em cidades turísticas como Rio de Janeiro, Florianópolis, São Paulo, Curitiba, Ubatuba especialmente em feriados e alta temporada. Há um misto de turistas nacionais e internacionais. No restante do país também há grande procura por locações no AIRBNB e o gosto e a facilidade tem atraído cada vez mais hóspedes. Se você busca "Airbnb próximo de mim", "Airbnb perto" com certeza irá encontrar uma acomodação perto de você bastando fazer o download do aplicativo.

Há ainda quem procure o Airbnb para festas, e alugar uma casa ou parte dela para confraternizações, principalmente as que dispõe de área de lazer como piscina e churrasqueira.

Portugal: O país atrai muitos visitantes estrangeiros durante o ano inteiro, especialmente europeus devido Portugal fazer parte da zona de livre comércio da União Européia. Locadores podem se beneficiar de uma demanda estável, mas também enfrentam maior concorrência.

Preço Médio e Rentabilidade para locadores do AIRBNB

Brasil: Os preços variam conforme a cidade e época do ano. Em destinos turísticos, o retorno pode ser significativo, mas sazonal. Importante mencionar que os valores das diárias estão sempre abaixo do que o valor das diárias de Hotéis e pousadas.

Portugal: O valor dos aluguéis tende a ser mais altos, especialmente nas cidades grandes, porém a maior regulamentação pode reduzir a flexibilidade dos locadores.

Conclusão

Independentemente do país, locadores que operam no Airbnb devem estar atentos às regulamentações, tributação e características do mercado para garantir uma experiência rentável e segura. O Brasil oferece maior flexibilidade, com legislação em desenvolvimento,sem burocracia para locadores e um mercado promissor, porém sujeito a futuras mudanças regulatórias. Já Portugal apresenta um ambiente mais estruturado, com normas rigorosas e um sistema tributário bem definido, proporcionando estabilidade, mas exigindo mais burocracia.

Diante dessas diferenças, a escolha entre alugar no Brasil ou em Portugal dependerá do perfil do locador, da aceitação às exigências legais e do potencial de rentabilidade desejado. Planejamento, adaptação e conhecimento sobre as regras locais serão fundamentais para o sucesso na locação de curto prazo. A contabilidade para airbnb depende da observância ás regras fiscais de cada país.